对于登陆澳洲的新移民，如何合理地申报房产相关税收，保护您的资产避免税收风险，是我们一直关心的话题。本文从联邦空置税、维州土地税、维州缺席业主附加税、维州空置住宅土地税，来进行举例分析。
01
什么是空置税
A.
海外澳洲住宅业主（即非永居和澳洲公民身份），如果符合以下两种情况，不论房产是否出租，都必须在每个空置年结束后的30天内，向政府上报空置税：
1
2017年5月9日下午7点30分之后，递交购买住宅的海外投资申请者；
2
海外业主购买的住宅是在2017年5月9日下午7点30分之后由开发商申请的新住宅豁免证。
B.
在房产出租的情况下，极大可能不用支付空置税，除非有以下几种情况存在，则仍需支付空置税：
1
不是用于住宅出租；
2
不是真实的存在在租房市场上；
3
在12个月中出租没有达到或超过183天。
C.
空置年如何定义
1
空置年，是房产持有日（通常为交割日）开始的12个月，及之后的每12个月；
2
空置年对于每一个房产都不同，不是简单的按照日历年或者财政年设定。
举例
2023年3月21日房子交割，2024年3月21日到2024年4月20日之间需要第一次申报空置税。之后每一年的3月21日至4月20日之间都需要申报，直到您拿到永久居民身份为止。
D.
空置税豁免情况
在以上需要支付空置税的情况下，如果业主可以证明房产在空置年中有至少183天不能做为住宅使用，则可以豁免，不用支付空置税。
1
房屋因损坏，不安全等原因导致不适合居住;
2
房屋正在大修或者翻新;
3
房屋因法律因素被限制不能居住;
4
房屋的居住者因需要接受长期住院治疗导致房屋空置;
02
什么是土地税（维州）
土地税是基于业主在维州拥有的土地总价值（除自住房土地外），而征收的一种年度税收。
拥有以下物业有可能需要缴纳土地税：
投资房产，包括住宅出租物业
商业房产，例如零售商店，办公场所和工厂
度假屋
空置土地
上图：土地税管理页面
当拥有的土地总价值（除自住房土地外）等于或超过$50,000（信托为$25,000）时，就需要缴纳土地税，信托名下的土地税率与一般土地税率不同，具体税率请参考政府网站。
03
什么是缺席业主附加税（维州）
A.
缺席业主附加税是在之前讲到的土地税税率基础上额外征收的税，2024年税率高达4%。那么如何判断是否为缺席业主？
✓
第一步
业主是否是澳大利亚公民或永久居民？
✓
第二步
业主是否长期居住在澳洲？
✓
第三步
业主12月31日是否在澳洲？
✓
第四步
1月1日至12月31日之间，业主是否在澳洲住满183天？
结论
如果业主既不是澳大利亚公民或永久居民，也不定居在澳大利亚，就必须满足12月31日在澳大利亚，以及同时日历年中共有超过6个月的时间在澳大利亚，才能避免缺席业主附加税。
B.
长期居住在澳洲的判断标准
1
在澳洲实际居住的时间；
2
定居在澳洲的目的与意图（就业或者教育）；
3
家庭，生意以及雇佣链接（家庭成员居住在澳洲极大可能性是定居在澳洲）；
4
资产的维护与所在地（持有澳洲银行账户代表业主更大可能性是定居澳洲）；
5
社交与生活安排（例如成为当地俱乐部，教会，志愿者协会的成员代表业主更大可能性是定居在澳洲）。
04
空置住宅土地税（维州）
维州：2018年1月1日到12月31日，如果业主在以下几个区有自住房，并空置超过半年，需要缴纳1%的空置自住土地税。该税率适用于临时居民、永久居民和澳洲公民持有的物业。
具体区域包括：
BANYULE, BAYSIDE, BOROONDARA, DAREBIN, GLEN EIRA, HOBSONS BAY, MANNINGHAM, MARIBYRNONG, MELBOURNE, MONASH, MOONEE VALLEY, MERRI-BEK, PORT PHILLIP, STONNINGTON, WHITEHORSE, YARRA
05
房产税务规划心得（供参考）
1
买房之前，选择买在谁的名下至关重要；
2
没拿到澳洲永居身份/公民之前，无论出租或者自住都需要报空置税；
3
没拿到澳洲永居身份/公民之前，不是常住在澳洲的人，需要在12月31日住在澳洲，并且1月1日到12月31日有半年住在澳洲才能避免缺席业主税（维州）；
4
房产出租需要交土地税，要避免在一个人/基金名下买多个物业。
■ 结语
感谢本文的作者，澳洲Vtax会计事务所周赟会计师的大力支持。如果您对澳洲税务规划有任何需要，欢迎联系周会计获得更多专业建议。
► Vtax会计事务所 ◄
主营业务
帮助客户成立公司或者家庭/合伙人信托基金 准备并申报年度财务报表 准备并申报季度/月的GST 代理记账（book keeping） 税务策划、商务咨询等 公司地址 Suite 503, 685 Burke Road Camberwell VIC 3124 联系电话 0398 825 299 0403 566 074 电子邮箱 claudiaz@vtaxaccount.com
长按扫码添加微信
